젤라또가 들어갈만한 상권찾기

새로운 장소로 이전을 결정하고 나서 6호선 라인으로 상권을 돌아다녀 보았다. 

공덕 마포역 근처 , 삼각지 남영역 근처 , 신당 약수역 근처,  합정 상수역 근처 총 4군데 지역이 리트스에 있었다.

이 4군데 중 사실 공덕 마포역 상권이 가장 좋아 보였다. 주변에 대기업과 회사가 밀집해 있어 오피스 상권이면서도 배후세대가 매우 많은 주거 상권이기도 하다.

또한 호텔들이 많고 경의선 숲길 따라 맛집들이 많이 포진되어 있어 데이트하러 오는 유동 상권이기도 하다. 어떤 업종을 하든 어울릴 수 있는 자리이고 마포구에서 제일 좋아보이는 상권이었다. 

때문에 대부분 바닥권리금이 형성되어 있는 곳이다. 최근에 경의선 숲길에 새로 생긴 카페가 1억 넘게 바닥권리금을 주고 들어왔다는 얘기도 들어 이 지역은 불과 1~2년 만에 권리금이 더 높게 형성되가고 있는것을 체감 할 수 있었다.

공덕 상권은 절대 망할 상권은 아니기에 권리금이 점점 오를 수 있는 지역처럼 느껴진다. 그래서 권리금이 억단위어도 또 그만큼 주고 들어올 임차인이 있을 것이기에 점점 권리금이 비싸지게 되는 이유이지 않을까 싶다. 

지속적으로 부동산 매물을 보다보니 공덕에도 매력적인 가격대의 상가가 마침 공실로 매물이 나와있었다. 그러나 좀 더 알아보는 중에 다른 부동산에서 계약이 되버려 포기하게 되었다. 그 외에 부동산에서 알려준 몇몇 상가들은 조건에 부합되지 않았고 아쉽게도 지금 시기에는 젤라또 매장이 들어갈 소형평수의 상가자리가 없어보였다. 


그래서 두번째로 알아본 곳은 요즘 핫한 신당동이었다.

신당동부터 청구역 약수역까지 돌아다니면서 이 곳도 어떤 분위기인지 보고 싶었다. 
젊은 사람들이 요즘 많이 모이는 지역이고 술집이나 신생카페 등이 많이 생겨나고 있어 궁금했다.

황학동주방거리와 가까워 몇번 가본적은 있는데 구석구석 돌아다녀보진 못해서 하루 날 잡고 신당부터 약수역까지 돌아다녀보았다.

이쪽 상권은 신당역 12번출구쪽 지역에 주신당,더피터커피,하니 칼국수 등 유명한 매장들이 많이 모여있고 그쪽 지역에만 젊은 사람들이 있었다. 그 외에 신당동 떡볶이 골목이나 청구역 방향의 상권에서는 젊은사람들이 보이지 않았다.

대부분 60대 이상의 어르신 분들이 많이 지나다녔고 젤라또를 소비할만한 젊은층이 보이지는 않았다. 또한 청구역주변에는 학교가 많아 데이트 상권보다는 주거단지 느낌이 강했고 초중고 학생들이 많이 보여 젤라또보다는 무인아이스크림 사업이 더 적합해 보였다.

좀 더 걸어가면 약수역 상권이 나온다. 금돼지식당이 유명하고 그 뒤편 골목은 먹자골목으로 상권이 형성되어 있다. 저녘에는 회식하는 직장인들과 약수역 주변 거주하는 사람들이 모여 활발한 상권이나 낮시간대에는 죽은 골목처럼 느껴졌다.

문을 열지 않는 매장들이 많이 있었고 궂이 이곳까지 젊은 사람들이 데이트하러 올 것 같진 않았다.  또한 유명한 맛집들이 있었지만 칼국수나 순대국처럼 가격대가 낮은 식당들이 유명했기에 그 주변에서 젤라또를 판매하기에는 젤라또가 너무 비싸게 느껴질 수 있겠다는 생각이 들었다. 

그래서 신당동이 계속 떠오르고 있고 핫한 상권이라 기대했으나 생각보다 동내분위기는 노후했고 조용했으며 젤라또를 하기에는 매력적이지 않아서 부동산 매물은 알아보지도 않았다.


그 다음에 알아보았던 지역이 합정 상수였다. 합정 주변에는 라멘거리도 있고 합정 주변에 맛집도 많았다. 그래서 그런지 생각보다 월세가 비쌌고 공덕상권이랑 비슷한 금액대의 보증금과 월세로 시세가 형성되어 있었다.

그러나 합정에서 상수역 방향으로 갈수록 점차 월세와 권리금이 저렴하게 형성되어 있었다. 합정과 상수로 이어지는 카페거리에 매물이 많이 있었고 월세가 저렴해서 끌리긴했다. 그런데 젤라또는 카페거리에 들어가면 적합하지 않다는 생각이든다.

카페와 젤라또는 음식을 먹고 2차로 들리는 지역인데 주변에 카페가 많으면 아이템이 겹쳐 소비층이 분산 될 수 있을 것 같았다. 때문에 상수역 주변에서 카페대신 음식점이 있는 곳에 조그만한 상가를 얻는게 더 효율적일 것 같았다.

또한 합정 상수 지역은 마곡동보다 젊은층의 유동인구가 더 많았다. 상수역에서 한강쪽 방향으로는 대단지 아파트도 있고 홍대쪽으로는 유흥거리가 즐비해 놀러오는 상권이다.

그러나 연남동이 핫해지면서 연희,연남쪽으로 중심상권이 옮겨졌고 자연스레 상수쪽은 상대적으로 조용해 보였다. 그래서 그런지 바닥권리금이나 월세가 저렴한 느낌이 들었다.

그렇다고 상수가 망할 상권처럼 보이지는 않았다. 여전히 상수역 주변에는 평일임에도 젊은층이 많았고 외국인들도 많이 보였다. 그래서 상수역 주변이 보증금이며, 권리금이며, 월세 등이 유동인구대비 가장 합리적으로 보였고 내가 나올 때도 손해보고 나오지 않을 상권이라는 판단이 들었다.

그렇게 상가매물을 보다 상수역 대로변으로 6평짜리 소형상가가 매물로 나와있었고 주변 시세대비 좀 더 저렴하게 바닥권리금을 주고 그 자리를 계약하게 되었다.

상가주변에는 카페대신 고기집과 술집 와인바 이자카야 등 밤늦게까지 하는 음식점과 술집들이 있어 그 사이에 껴서 젤라또를 팔기에 적합해 보였다.

그렇게 생각보다 빠르게 상가자리는 구할 수 있게 되었다. 합정 상수에 적합한 매물이 없었다면 남영역 근처로 알아 볼 예정이었으나 그 전에 상수에서 적합한 자리를 찾게되어 남영역 상권은 부동산을 제대로 알아보지 못했다. 하지만 남영역 근처도 공덕보다는 아니지만 오피스와 주거, 유동 상권이 어느정도 겹쳐 젤라또를 하기에 괜찮아보인다. 

사실 리스트에 넣어놓은 4군데 모두 지금의 마곡동 자리보다는 좋아보인다. 새로 이사가는 곳이 평수는 절반으로 줄었지만 젊은 소비층의 유동인구가 더 많기에 매출은 분명 더 높아질 수 있을 것이다. 


첫번째 매장을 오픈 할 때는 지리적인 특성과 상권에 맞는 아이템에 대해서는 신경쓰지 않고 상가 계약을 했다. 실제로 창업을 해보니 상권에 적합한 아이템이 분명 존재하고 어느동내에 매장이 위치하고 있는지에 따라 매출에 큰 영향을 끼친다는 것도 알 수 있었다.

하지만 이미 마포구는 젤라또 매장이 매우 많아 포화상태로 보인다. 그러나 강서구, 은평구처럼 젤라또 매장이 없어 경쟁이 없지만 완전히 동떨어진 주거상권에서 매장을 운영하는 것보다 이미 포화상태이지만 젊은 소비층이 많은 마포구에서 매장을 운영하는 것이 확률상 더 높은 매출을 일으킬 수 있을 것 같았다.


그렇기에 새롭게 이전하는 마포구에서 매장을 운영해보면서 강서구와 비교했을 때 어떤 차이점과 특이점이 있는지 알아봐야겠다.