창업기록 3 권리금 및 임대차 계약서 작성

내가 들어갈 상가의 월임대료와 보증금 그리고 현임차인과의 권리금 등을 구두상으로 이야기를 한 뒤 몇일 뒤 계약서를 작성한다. 이 때 각각 계약서를 써야하는데 건물주와는 임대차 계약서를 작성하고 현 임차인과는 권리금 계약서를 작성한다. 건물주는 권리금과는 무관하므로 전혀 상관이 없다. 단 이때는 순서가 중요한데 건물주와 임대차 계약서를 작성하기 전 반드시 권리금 계약서를 먼저 작성해야 한다.

순서가 뒤바뀌었을 때 만약 못된 임차인을 만난다면 말이 바뀔 수가 있다. ( 주기로 한 기물이나 시설을 갑자기 못준다 말이 바뀌거나 권리금을 높일 수도 있다,) 그럼 내 입장에서는 이미 임대차 계약서를 작성했기에 빼도박도 못한다. 즉 갑과 을이 바뀌게 되는 상황이 올수도 있는것이다. 계약금을 물고 계약을 파기하거나 현임차인의 요구를 어느정도 협의하여 진행해야 될수도 있기 때문에 반드시 권리금 계약서를 먼저 작성한 뒤 임대차 계약서를 작성한다.
권리금 계약서 작성
권리금 계약서에는 권리금 안에 내가 양도받는 기물들과 어떤 품목들이 포함되는지 구체적으로 작성이 되어야 한다. 또한 임대차 계약이 불발 되었을 경우 권리금 계약서는 무효가 되어 선불을 돌려받을 수 있다라는 부분을 적어두면 후에 임대차 계약이 불발 되었을 경우 권리금 계약서의 계약금을 돌려받을 수 있다. 보통 계약금은 10%로 하며 꼭 정해지진 않았다. 만약 1천만원 권리금이라면 백만원을 계약금으로 내고 나머지 잔금은 양도양수 받는 날 지급하면 된다. (금액이 큰 경우 중도금을 내는 경우도 있다 ) 꼼꼼하게 따져서 권리금 계약서를 작성하면 이제 건물주와 약속을 잡고 임대차 계약서를 작성하면 된다.

임대차 계약서 작성
임대차 계약서를 작성하기 전 반드시 확인해야 하는 정보들이 있다. 등기분 등본을 떼서 근저당 설정이 되어 있는지도 확인하고 내가 들어가는 건물의 건축물 대장을 떼서 위법 건물인지 아닌지 확인을 한다. 또한 명의는 누구로 되어 있는지, 근린생활 시설로 되어 있는지, 하수처리 시설이 되어 있는지 등을 잘 확인 해야 한다. 내가 하려는 음식점업에 적합하지 않은 상가를 덜컥 계약하고 허가가 안나오거나 업종 변경을 위해 하수처리시설 비용등을 지불하라 한다면 곤란하다. 계약을 돌릴 수 없기 때문이다. 그래서 등기부등본과 건축물 대장을 확인하는게 제일 먼저 할 일이다.
내가 들어갈 건물의 별다른 하자가 없고 아무 문제가 없다면 이제 실제로 건물주 분을 만나 계약서를 작성하면 된다. 이 땐 서로의 신분증을 보여주고 상대방과 계약서상의 인물과 같은 인물인지 꼭 확인한다. 또한 특약사항을 잘 확인해야하고 싸인을 하기 전 몇가지 확인을하고 계약을 진행한다.

반드시 확인 할 사항들
1. 부가세 별도인지의 여부. 부가세는 건물주가 나라에 내는 세금이다. 만약 100만원 월세에 부가세 별도면 10%에 해당하는 10만원을 건물주는 나라에 낸다. 그래서 그 세금을 내가 부가세 개념으로 집주인에게 110만원을 준다. 그러면 집주인은 바로 10만원을 내고 나에게 세금 계산서를 매달 보내준다. 그럼 나는 그 세금계산서를 가지고 연말에 전액 환급 받을 수 있다. (일반과세자일 경우 해당, 만약 간이 사업자라면 엄청 조금 돌려받거나 못돌려 받게 된다) 실질적으로 건물주의 월세는 100만원이고 내가 지불하는 월세는 부가세포함 110만원이지만 연말에 부가세를 환급받으면 실직적으로 100만원의 월세를 지불하는 셈이된다. 그래서 집주인이게 세금계산서 발행 여부를 물어봐야한다.

2. 월세가 선불인지 후불인지 물어보고 인상 가능성이 있는지 물어본다. 우리는 선불로 내기로 했고 인상가능성에 대해선 집주인도 많이 올릴 수 없다고 하시고 10년간은 보호법도 있기에 임차인이 유리하다고 하셨다.

3. 관리비 비용을 물어보고 수도요금은 개별인지 통합인지 물어본다. 나중에 관리비가 과도하게 많이 청구 될 수도 있기에 공용수도인지 개별 수도인지 등을 꼭 물어보고 관리비도 얼마인지 꼭 확인을 한다.

4 주차시설이 몇대까지 가능한지 물어본다. 서로 이웃간의 문제가 발생 할 수 있기에 사전에 주차가능 여부와 몇대가 가능한지 꼭 확인을 해야한다.

5. 원상복구 범위를 확인하다. 우리는 완전 깨끗하게 비어있는 상태로 만들어 달라고 하셨다.

이렇게 확인을 하고 계약서에 싸인을 했다. 사실 보증금의 금액이 소액이라 복비를 아끼기 위해 부동산을 끼고 하지 않았다. 건물주분이 임대업 사업자로 등록이 되있고 이런 계약을 많이 하셨기 때문에 잘 알려주시고 이해시켜준 뒤 진행을 했기에 별 무리 없이 할 수 있었다. 건물주 분이 계약서를 작성하고 꼭 확정일자까지 받아놔야 한다고 알려주셨고 확정일자를 받아놔야 우리 보증금을 지킬 수 있다고 하셨다. 나중에 세무서에서 사업자 등록을 하고 그날 확정일자까지 받아놓으면 된다고 하셨다.

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매장 양도 양수 진행과정.

좀 더 상세한 과정을 정리해 보았습니다