매장 양도 양수 진행과정.

안녕하세요. 두옹즈 입니다. 

오늘은 창업을 할 때 매장을 양도 양수 할 경우 체크해야 할 사항과 진행과정에 대해 기록으로 남기려 합니다.

예비 창업자 분들이 상가를 계약 하기 전 반드시 숙지해야 할 내용이기에 보시면 도움이 되실 것입니다.

 

저 같은 경우는 부동산을 끼지 않고 저 혼자 준비해서 임대인분 그리고 현 임차인 분과 각각 계약을 진행하였습니다.

상가 같은 경우는 인터넷 부동산 카페나 그 지역 카페등을 활용해 매물 정보를 파악한 뒤 직접 가게를 내놓은 사장님들께 연락을 하면서 상가들을 알아보았습니다. 그리고 괜찮은 상가가 있으면 그 지역 부동산에 방문해서 그 지역의 대략적인 시세와 월세, 보증금 등을 파악을 합니다. 이런식으로 발품을 팔아 몇군데 알아본 뒤 합리적인 상가가 나오면 계약을 진행합니다. 

이런 식으로 상가를 알아보면 대부분 빈 상가가 아닌 현재 운영중인 상가를 계약하게 되는데요. 그래서 권리금을 주고 양도 양수 과정을 진행해야 합니다. 권리금에는 크게 영업 권리금, 시설 권리금, 바닥 권리금이 있었는데요.  제가 계약한 상가 같은 경우는 그 전에 베이킹 클래스를 운영하는 상가였습니다. 그래서 일반적인 카페나 식당처럼 확보된 손님이나 상권이 없었기에 시설 권리금만 주고 계약을 진행하기로 하였습니다. 계약을 진행하기 전 권리금에 포함된 기물들과 월 임대료, 관리비, 보증금등을 처음엔 구두상으로 진행을 하게 됩니다. 그 뒤 구두상으로만 진행 된 내용들을 구체적으로 문서화 하여 계약을 진행해야 하는데요. 이것을 권리금 계약서와 임대차 계약서로 구분을 합니다.

권리금 계약서는 현 임차인 분과 하는 계약서이고 임대차 계약서는 임대인분과 하는 계약서이므로 각각 따로 진행을 합니다. 이 때 권리금은 임대인 분과는 무관한 것이므로 셋이 모여서 계약 할 필요는 없습니다. 대신 순서가 중요한데요.  임대인 분과 임대차 계약서를 작성하기 전 권리금 계약서를 현임차인 분과 먼저 만나 작성하는 것이 좋습니다. 왜냐하면 순서가 바뀌었을 시 임차인의 말이 바뀔 가능성도 있기 때문입니다. 예를 들어 권리금 계약서를 쓰지 않고 구두상으로 얼마의 권리금을 주기로 했고 그 권리금 안에 어떤 기물들이 포함이 되었있는지 약속을 하고 임대차 계약서를 먼저 작성 했다고 가정을 하겠습니다. 임대차 계약서를 하게 되면 보통 보증금의 10% 해당 되는 금액을 계약금으로 내게 되는데요. 이 계약금은 계약을 파기 할 시 돌려 받지 못하게 됩니다. 이 계약금은 최소 몇백만원이기 때문에 꽤 큰 금액인데요. 이렇게 계약금을 내고 임대인분과 임대차 계약서를 작성했는데 현 임차인과는  권리금 계약서를 작성하지 않았기에 갑자기 말이 바뀌면 곤란해 질 수 있습니다. 주기로 한 오븐을 가져간다던지 사실 에어컨은 포함이 안되어 있었다, 만약 받고싶으면 권리금을 더 주고 계약서를 쓰자 이렇게 나올수도 있구요. 그럼 갑과 을이 바뀌게 되는 것입니다. 계약금을 파기하고 나가자니 돈이 아깝고 말이 바뀐 현 임차인과 권리금 계약서를 쓰는 것도 찝찝하고 난처한 상황이 될 수 있는 것이죠. 때문에 임대차 계약서를 쓰기 전 현 임차인과 만나 권리금 계약서를 먼적 작성한 뒤 임대차 계약서를 작성하는 것이 안전합니다. 

권리금 계약서는 제가 2장씩 준비해서 작성을 했는데요. 특약사항에 적어야 할 내용은 권리금 안에 내가 양도받는 기물들과 어떤 품목들이 포함되어 있는지 구체적으로 작성이 되어야 합니다. 또한 만약 임대차 계약이 불발 되었을 경우 권리금 계약서는 무효가 되어 권리금의 계약금을 돌려받을 수 있다라는 부분을 적어두면 후에 임대차 계약이 불발 되었을 경우 권리금 계약서의 계약금을 돌려받을 수 있습니다.  보통 계약금은 10%로 하며 꼭 정해지진 않았습니다. 만약 1천만원 권리금이라면 백만원을 계약금으로 내고 나머지 잔금은 양도양수 받는 마지막 날 지급하면 됩니다. 절대 권리금을 미리 한번에 주면 안됩니다. 꼼꼼하게 따져서 권리금 계약서를 작성하면 이제 임대인분과 약속을 잡고 임대차 계약서를 작성하면 됩니다. 

 

이 때 임대차 계약서를 작성하기 전 반드시 확인해야 하는 정보들이 있는데요.  등기분등본과 건물주 대장을 확인해서 위법사항이 있는지 불법 건축된 부분이 있는지 확인을 합니다. 또한 명의는 누구로 되어 있는지, 근린생활 시설로 되어 있는지, 하수처리 시설이 되어 있는지 등을 잘 확인 해야 합니다. 본인이 하려는 업종에 적합하지 않은 상가를 덜컥 계약하고 허가가 안나오거나 업종 변경을 위해 하수처리시설 비용등을 지불하라고 하게 될 수도 있습니다. 이 땐 계약을 되돌릴 수 없기 때문에 등기부등본과 건축물 대장을 확인하는게 제일 먼저 할 일 입니다. 저같은 경우는 좀 더 확실하게 하기 위해 지역구 보건소 위생과에 문의하여 아이스크림 사업을 하게 될 때 문제가 없는 건물인지 확인하고 영업신고 한 뒤 실사가 나와도 문제가 없는 상가인지 문의를 해보았습니다. 그 결과 아무 문제가 없는 건물이었고 명의도 깨끗했기에 임대차 계약서를 쓰기로 하여습니다. 이렇게  아무 문제가 없다면 이제 실제로 건물주 분을 만나 계약서를 작성하면 됩니다. 

이 땐 서로의 신분증을 보여주고 상대방과 계약서상의 인물이 같은 인물인지 꼭 확인을 하고 특약사항을 잘 확인을 한 뒤 계약을 진행하면 됩니다.

제가 특약사항에서 확인했던 부분들은 다음과 같습니다.

제가 매달 내야 할 월세가 부가세 별도인지의 여부입니다.  월세에서 부가세는 임대인분이 나라에 내는 세금입니다. 만약 100만원 월세라면 10%에 해당하는 10만원을 임대인은 세금으로 내게 됩니다. 그래서 그 세금을 제가 부가세 개념으로 임대인에게 110만원을 줘야합니다.  그러면 임대인은 세금으로 10만원을 내게 되고 제에게 세금 계산서를 매달 보내줍니다. 그럼 저는 그 세금계산서를 가지고있으면 부가세 환급을 받을 수 있습니다. 단 일반과세자일 경우에만 환급이 가능하고 만약 간이 사업자라면 부과세 환급금액이 적거나 거의 못돌려 받는다고 보시면 됩니다.  그래서 실질적으로는 임대인의  월세는 100만원이고 제가 지불하는 월세는 부가세포함 110만원이지만 제가 일반과세자이고 부가세를 환급받게 되면 실직적으로 100만원의 월세를 지불하는 셈이됩니다. 그래서 임대인에게 매달 지불해야 하는 월세가 부가세 포함인지 부가세 별도인지 확인을 해야하고 매달 세금계산서 발행 여부를 확인해야 합니다. 

두번째는

관리비 비용을 물어보고 수도요금은 개별인지 통합인지 확인합니다. 월세는 저렴한데 관리비가 비싼 경우도 있기 때문에 나중에 관리비가 과도하게 많이 청구되는 것을 방지하고 미리 관리비를 확인해야 합니다. 

세번째는 주차시설이 몇대까지 가능한지 확인합니다. 서로 이웃간의 문제가 발생 할 수 있기에 사전에 주차가능 여부와 몇대가 가능한지 꼭 확인을 하고 확보된 주차 공간을 인지하고 있어야 합니다

네번째는 원상복구 범위를 확인합니다. 상가 계약이 끝나고 나가야 할 때 원상복구 범위를 알아야 하고 보통은 완전 깨끗하게 비어있는 상태로 전부 철거를 하고 나가는 것이 일반적입니다. 

이렇게 확인을 하고 계약서에 싸인을 합니다. 그리고 마지막으로 가장 중요한 부분은 계약서를 작성하고 꼭 확정일자까지 받아놔야 합니다. 근저당 설정이 되어있고 확정일자까지 받아 놓아야 혹시라도 건물이 경매로 넘어갔을 경우 저의 보증금을 보호 받을 수 있습니다. 확정일자를 받지 않으면 건물이 경매로 넘어가도 우선권이 없기에 보증금을 못돌려 받게 됩니다. 그래서 안전하게 확정일자를 받아 놓아야 합니다. 확정일자는 보통 세무서에서 사업자 등록을 하고 그날 받을 수 있습니다. 

이렇게 제가 직접 했던 매장 양도 양수 진행과정을 정리해 보았습니다.